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    20. Aug. 2018
Das Pfaff-Gelände
Planungsfragen

Fakten

Grundwassersanierung

Es gibt einige nicht veränderbare Planungsfakten. Dazu gehört die langfristige Sanierung des Grundwassers auf dem Areal.

Damit die im Boden befindlichen Schadstoffe nicht durch versickerndes Niederschlagswasser in das das Grundwasser eingetragen werden, muss das Gelände zu 80% versiegelt werden.

Sickerwasser durch Regenfälle führt überdies dazu, dass bei der anstehenden Grundwassersanierung größere Wassermengen gereinigt werden müssen, was zu erheblich höheren Kosten führt. Die Grundwassersanierung wird insgesamt 30 Jahre dauern.

 

Bodensanierung

Die Untersuchung des Bodens auf dem Areal hat ergeben, dass der Boden mit Schwermetallen, Teer und anderen Schadstoffen verunreinigt ist. Die gesetzlichen Grenzwerte sind an einigen Stellen, so genannten Hot-Spots, überschritten.

Diese Hot-Spots müssen aus dem  Boden entfernt werden, damit eine zukünftige Nutzung nicht gesundheitsschädlich und rechtlich erlaubt ist.

Die Grenzwerte für die Schadstoffbelastung, die vor Ort erlaubt ist, variieren außerdem je nach Nutzung. So sind die Grenzwerte bei einer zukünftigen Wohnnutzung besonders hoch, aber auch für Nutzungen im Bereich Dienstleistung und Kleingewerbe müssen viele Bereiche des Areals saniert werden.

In manchen Fällen muss sogar der Boden unter den Gebäuden selber saniert werden. Dafür müssen einige Gebäude zurückgebaut, also abgerissen werden. Grundlage für die Pflicht zur Bodensanierung ist das Bundes-Bodenschutzgesetz.

 

Gebäude mit Schadstoffbelastung

Gebäude dürfen je nach Nutzung eine gewisse Schadstoff-Belastungsgrenze nicht überschreiten. Diese Vorgabe und Pflicht besteht unabhängig von baukulturellem Wert und Denkmalschutz des jeweiligen Gebäudes.

Das betrifft auch Gebäude auf dem PFAFF-Areal. Diese müssen vor einer Nachnutzung Instand gesetzt und schadstoffsaniert werden. Dazu sind bereits detaillierte Untersuchungen erfolgt.

 

Lärmschutz

Auch der Schutz vor Lärm ist gesetzlich geregelt. Die gesetzlichen Regelungen zum Lärmschutz dienen dem Interessenausgleich zwischen Lärmverursacher*innen und der betroffenen Umgebung. In unmittelbarer Nachbarschaft zum PFAFF-Areal findet Zugverkehr statt. Hier sind Abstände zu wahren, was eine Nutzung im Bereich Wohnen angeht.

 

Bestehende Kaufverträge

Die Stadt hat am 03.12.2014 einen großen Teil des Areals von dem Insolvenzverwalter der Black & Blue GmbH gekauft. Die Fläche der Stadt beläuft sich auf etwa 16,5 Hektar. Die restlichen vier Hektar gehören privaten Eigentümern.

Bereits vor dem Kauf des PFAFF-Areals durch die Stadt hat der Insolvenzverwalter der SWK eine Kaufoption vertraglich zugesichert. Die Kaufoption betrifft einen Bereich im Südwesten, welcher nun der Stadt gehört. Der Bereich muss der SWK bis zum 31.12.2018 baureif zur Verfügung gestellt werden. Es haben bereits Gespräche zwischen Stadt und SWK stattgefunden. Die SWK will an ihre Flächen der ehemaligen Gasanstalt im Süden anschließen und plant dort den Bau einer neuen Firmenzentrale. Der Bereich ist von Seiten der SWK nicht verhandelbar, da ihr auch die an das Areal angrenzenden Flächen gehören und sie somit nur an dieser Stelle einen zusammenhängenden Firmensitz aufbauen kann.

Zudem sind zwei weitere Teile der Fläche vor dem Kauf des Areals durch die Stadt schon von einer privaten Gesellschaft, der Pfaff Campus Projektgesellschaft (PCP GmbH & Co. KG), erworben worden.

 

Finanzlage der Stadt

Kaiserslautern steht kurz vor der Überschuldung. Das bedeutet, dass die Stadt keine Gebäude in ihr Eigentum übernehmen und selbsttätig sanieren kann. Die Stadt wird die noch festzulegenden Grundstücke weiterverkaufen.

Wenn Gebäude erhalten werden, muss das privatwirtschaftlich organisiert sein, d.h. durch Investor*innen wie z.B. Privatpersonen, bürgerschaftlich organisierte Formierungen, Gesellschaften oder andere Käufer*innen. Dabei gilt natürlich, dass sich alle Käufer*innen von Gebäuden oder von Grundstücken an das stadtplanerische Konzept halten müssen, welches nach diesem Planungsprozess von der Politik verabschiedet werden wird.

Insgesamt liegen die Investitionen der Stadt für die Entwicklung des PFAFF-Areals bei ca. 50 Mio. €. Warum? Davon werden 20,4 Mio. € vom Innenministerium des Landes übernommen. Weitere 12,8 Mio. € werden vom Wirtschaftsministerium des Landes für die Grundwassersanierung bereitgestellt. Die restlichen Unkosten von knapp 18 Mio. € müssen durch Verkäufe von Grundstücken - mit Erhalt der Gebäude oder ohne - gedeckt werden. Dabei entsteht das Problem, dass die Stadt in Vorleistung gehen muss und ihren Erlös erst nach einer ungewissen Zeit erhält.

Rahmenbedingungen

Eingereichtes Konzept

Mit einigem Aufwand lassen sich die Rahmenbedingungen verändern. In der Vorbereitung der Planung wurden bereits 2012 externe Vorschläge für einen Masterplan erstellt. Darüber hinaus gab es 2013 einen städtebaulichen Wettbewerb und 2014 wurde ein Rahmenplan vom Stadtrat beschlossen. Auf dieser Grundlage hat die Stadt ein Konzept für das Areal erstellt und damit Zuschüsse beantragt.

Das Konzept beinhaltet die Entwicklung eines Technologieparks auf dem Areal. Die Bereiche Forschung, Labore, Dienstleistungen sowie Gesundheit und Wellness werden gefördert. Zu dem Konzept gehört außerdem die Schaffung einer „urbanen Lebendigkeit“ durch eine Mischung von Wohnen, Gastronomie und kleinen Geschäften.

 

Fördermittelbezug

Die Fördermittelgeber*innen haben der Stadt für genau dieses Konzept Mittel bewilligt und erwarten nun dessen Umsetzung. Der Spielraum bei Abweichungen vom Konzept ist abhängig von der Zustimmung der Fördermittelgeber*innen. Änderungen am Konzept sind daher nicht unmöglich, stellen aber eine große Herausforderung dar.

 

Baurecht

Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans legt die Stadt Kaiserslautern fest, welche Nutzungen auf dem PFAFF-Areal in Zukunft zulässig sind. Der Bebauungsplan schafft Baurecht, das bedeutet, Vorschriften für die Bebauung werden im Bebauungsplan verbindlich festgesetzt. Derzeit besteht kein Baurecht auf dem Gelände.

Hierfür wird in der Bürger*innenbeteiligung ein Kriterienkatalog als Grundlage erarbeitet. Der Bebauungsplan wird nach Ende des Beteiligungsverfahrens erstellt.

Spielräume

Im Rahmen der Bürger*innenbeteiligung gibt es verschiedene Möglichkeiten, innerhalb des Planungsrahmens am Charakter des zukünftigen Quartiers mitzuwirken. Wichtige Zukunftsthemen sind für die Stadt gesetzt und auch die Fakten müssen beachtet werden. Innerhalb dieses Rahmens gibt es jedoch Spielräume, die offen zur Entwicklung sind.

 

Zukünftige Nutzung

Die Ergebnisse und Empfehlungen der Beteiligung sind Grundlage für einen Kriterienkatalog zur Entwicklung des neuen Quartiers. In einem Kriterienkatalog können Aussagen zu verschiedensten Themen getroffen werden, wie z.B. über Gebäudestrukturen und deren Nutzung, über die Art der Bebauung wie z.B. auch Fassadengestaltung, Höhe und Volumen, über Erschließungswege, über die Gestaltung der öffentlichen Räume und Bepflanzung, über das einzuhaltende Energiekonzept und auch den Umgang mit Altlasten.

 

Erhalt von Gebäuden

Der mögliche Erhalt und die damit verbundene Nutzung von einzelnen Gebäuden und Fassaden steht zur Diskussion. Städtebaulich ist die Erhaltung des ehemaligen Verwaltungsgebäudes (14), des Kesselhauses (19), der Kantine (47) und des alten Haupteingangs (48-2) sinnvoll. Als Erhaltenswert gilt auch die Fassade des alten Kesselhauses (13)

 

Wege und Verkehr

Das neue Stadtviertel muss zum einen sinnvoll an seine Umgebung und an die Stadt angeschlossen werden, aber auch die innere Erschließung des Quartiers ist ein wichtiges Thema, an dem gearbeitet werden kann.

Die Stadt Kaiserslautern stellt sich für das PFAFF-Areal eine barriere- und autofreie Gestaltung vor. Diese beinhaltet auch eine sinnvolle Anbindung an den Personennahverkehr, eine gute Fuß- und Radwegeführung sowie die Errichtung von Quartiersgaragen.

Kontakt
PFAFF-Areal-Entwicklungsgesellschaft mbH Kaiserslautern (PEG)
Rathaus Nord
Lauterstraße 2
67657 Kaiserslautern
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PFAFF-Areal-Entwicklungsgesellschaft mbH Kaiserslautern (PEG)
Rathaus Nord
Lauterstraße 2
67657 Kaiserslautern